‘Bouwen naar behoefte’ zo luidt het motto. Helaas voorziet niet elke fractie dezelfde behoefte voor Vught, waardoor dit een holle frase wordt. Coalitiepartijen GB, VVD en D66 zette al wel een draai in naar betaalbare woningen, maar lang niet ver genoeg…

Bijna kan de balans van twee jaar coalitie GB-VVD-D66 worden opgemaakt. Voor de Vughtse woningmarkt heeft deze coalitie weinig toegevoegd. In zo goed als elk plan dat in de raad is besproken is de sociale woningbouw geschrapt ten gunste van dure koopwoningen. Fase 2 en 3 van het Stadhouderspark werden verplaatst naar 2020, de woningen aan de Van Voorst tot Voorststraat werden duurder, De Koepel werd afgekocht voor kavels voor dure villa’s en de sociale appartementen uit Mariaoord zijn weggestreept. PvdA-GroenLinks én de SP hebben continu geprotesteerd tegen deze besluiten!

En hoe staan we er nu voor? Meer dan 5% van de Vughtse koopwoningen staat te koop, terwijl er overal extra koopwoningen bijgebouwd worden. En volgens de provincie is de markt voor dure koopwoningen verzadigt en is er meer behoefte aan betaalbare huurwoningen. Bovendien geeft de provincie Vught de ruimte om te bouwen met een hoger woningsegment dan continu door de coalitie is genoemd. Om te bouwen naar behoefte – waarbij behoefte staat voor de woningwens van de Vughtse burger – moet er dus minder dure koop gebouwd worden én meer betaalbare huur en koop.

Volgens de coalitie is bouwen naar behoefte – waarbij behoefte staat voor geld verdienen – vooral dure woningen bouwen om de Vughtse kas te spekken. Want er moet geld verdient worden om het saldo van het grondbedrijf positief te houden. En door in te boeken dat alle kavels van De Koepel binnen twee jaar verkocht worden – voor circa 750.00,- per stuk voor alleen een lapje grond! – is het saldo op papier positief. Mocht deze positieve ambitie niet gehaald worden, dan duikt het grondbedrijf alsnog snel in de rode cijfers met dank aan de afkoop van De Koepel voor 2,8 miljoen…

Maar na twee jaar afzien, kwamen de coalitiepartijen deze raadsvergadering een verrassing. Een motie met de opdracht om een groter aantal woningen in het segment betaalbaar/middelduur te realiseren… Geweldig! Eerst twee jaar alle enigszins betaalbare woningen schrappen en daarna constateren dat er teveel dure koopwoningen worden gebouwd!

Maar de draai wordt niet voltooid, de coalitie wankelt op twee benen. Is de behoefte nu geld verdienen met dure woningen (mochten die ooit verkocht worden) of bouwen naar de woonbehoefte van Vughtenaren? Want een motie van de SP die nog duidelijker aangaf dat Vught meer moet inzetten op betaalbare koop en huurwoningen werd weggestemd door de coalitie. Geen behoefte aan. Zij misschien niet, maar Vught wel!

Tot nu toe zijn er in Nijmegen 150 nieuwbouwwoningen verkocht met Starterslening. Voor de gemeente Nijmegen is de Starterslening dan ook het crisisinstrument bij uitstek om tempo in de woningmarkt te houden.  Markpartijen betalen mee. Een interview in de nieuwsbrief van de SVN.

Net als iedere andere gemeente is het voor de gemeente Nijmegen in deze tijden van vraaguitval moeilijk om grondexploitaties sluitend te krijgen. Maar, zegt wethouder Wonen Jan van der Meer, Nijmegen is niet in de valkuil getrapt die andere steden nu in de problemen hebben gebracht. ‘Wij hebben niet de fout gemaakt om verwachte inkomsten uit het grondbedrijf in te zetten voor andere zaken.’ Bovendien laten de bevolkingsprognoses zien dat Nijmegen nog steeds groei kan verwachten. Van der Meer: ‘Er is hier niet zozeer sprake van vraaguitval, maar van uitgestelde vraag. Dat geeft meer comfort. Je ziet dan ook dat projectontwikkelaars nog steeds geloven in onze uitlegprojecten zoals de Waalsprong. Maar het blijft momenteel zeker moeilijk om woningen verkocht te krijgen.’

Tempo

Tot 2020 is er zeker nog behoefte aan 1.000 woningen extra per jaar. Ondanks de crisis worden die aantallen ook daadwerkelijk gehaald. Van der Meer: ‘In 2011 werden er 800 woningen opgeleverd; dit jaar verwachten we zelfs 1.200 afgebouwde woningen. Dat is vreemd genoeg in de afgelopen twintig jaar na 2005 het beste jaar. Je ziet dus dat de behoefte er nog steeds is.’ Omdat de marktvraag tegelijkertijd voor een groot deel stil ligt, ontstaat er vooral bij de groep starters een grote druk. Vandaar dat een deel van het nieuwbouwprogramma wordt toegespitst op starters, in plaats van op doorstromers. Dat betekent goedkopere, kleinere woningen bouwen. Van der Meer: ‘Om het tempo in de woningmarkt te houden hebben we bewust gekozen voor prioriteit bij de doelgroep starters.’

Om deze groep zo veel mogelijk te stimuleren heeft Nijmegen recent besloten om opnieuw budget in te gaan zetten voor de Starterslening. De crux om de productie gaande te houden en aan de behoefte te kunnen voldoen ligt volgens de gemeente bij de starters en de Starterslening van SVn kan daarbij fungeren als ‘smeerolie’. Door het fonds voor de Starterslening te financieren met een lening kan de gemeente met een budget van 6 ton voor de gemaakte rentekosten 150 leningen financieren. De gemeente zelf neemt daarvan 4 ton voor eigen rekening, de overige 2 ton wordt middels co-financiering opgebracht door marktpartijen in de Waalsprong. 100 leningen worden verstrekt voor nieuwbouwwoningen in de Waalsprong en 50 leningen zijn bedoeld voor woningen in de rest van de stad. In de Waalsprong komt het er dus op neer dat de verkopende marktpartijen per lening de helft voor hun rekening nemen. Op deze manier krijgt de Starterslening een extra prikkel, meent Van der Meer. ‘Ontwikkelaars kunnen met de Starterslening de boer op, het is een extra verkoopargument voor de woningen. We zien met het succes van vorig jaar dat er veel belangstelling voor is. De startersmarkt is de enige niche in de markt die nog verkoopt, en met de Starterslening gaat het dus sneller.’

Gering risico

Binnen de gemeente is voorafgaand aan de herintroductie van de Starterslening een discussie gevoerd over de rol van de gemeente en of zij wel ‘voor bank’ zou moeten spelen. Van der Meer: ‘Mijn standpunt is: ‘Juist bij starters is er sprake van een zeer gering risico. Het is immers een groep die in inkomen gaat stijgen, zeker in zo’n stad als Nijmegen met allemaal net-afgestudeerde studenten van de universiteit. Sterker nog, je voorkomt juist al bij voorbaat dat ze in de toekomst scheef gaan wonen en met hun gestegen inkomen huurwoningen bezet houden die voor lagere inkomensgroepen zijn bedoeld. De praktijk wijst overigens uit dat het risico inderdaad te verwaarlozen is. Statistisch gezien zou er vorig jaar van de 150 reeds uitgegeven Startersleningen 0,2 huishouden in de problemen moeten zijn gekomen bij het afbetalen van de lening en waar de Nationale Hypotheek Garantie dan bij moet springen. Maar dat is geen enkele keer voorgekomen. Het risico voor de gemeente is dus minimaal.’

Sterker nog, stelt Van der Meer, de Starterslening voorkómt juist nog grotere risico’s, zoals onverkoopbare woningen in de Waalsprong. ‘Het risico van onverkoopbaarheid in de uitleglocaties is in deze markt reëel. Met de Starterslening zetten we meer woningen af in de Waalsprong. Zo voorkom je dus risico’s op een ander vlak.’ Vanwege het succes wil Nijmegen de Starterslening ook gaan inzetten voor een andere niche in de markt: de zelfbouwwoningen. Van der Meer: ‘We hebben gekeken naar het succes van het programma ‘Ik bouw betaalbaar’(IBB) van Almere, voor particulier opdrachtgeverschap. Met IBB hebben we vervolgens een vergelijkbaar product ontwikkeld dat is gericht op betaalbaar zelfbouwen. De koper kiest een woning uit een catalogus en kan er een aanvullende lening bij krijgen. Mocht hij de woning met meerwaarde verkopen, dan romen wij een deel daarvan af waardoor de kosten van de financiering zijn gedekt. Een heel interessant product, want we zien dat ook zelfbouw een niche is waar belangstelling voor is.’

Bewezen succes

Met enerzijds de geringe risico’s en anderzijds het bewezen succes van verkochte woningen, is de Starterslening voor Nijmegen een effectief instrument dat in deze crisis de bouwproductie en de woningmarkt aan de gang houdt. Wethouder Van der Meer vindt de Starterslening dan ook voor andere gemeenten een zeer aan te bevelen product. ‘De Starterslening is vrijwel het enige instrument voor een gemeente om het benodigde tempo in de woningmarkt te kunnen realiseren. Er is veel vraag naar starterswoningen, daar kun je als gemeente met de Starterslening heel veel in betekenen. Ik zou zeggen, ga dus op zoek naar budget en durf het in te zetten. Het middel is een bewezen stimulans en dempt bovendien de risico’s op een ander vlak. Met name voor steden met veel pas-afgestudeerden en groei-gemeenten is de Starterslening aan te bevelen.’

De doorstroming op de woningmarkt zit vast, dat is een realiteit waar vrijwel alle gemeenten mee te maken hebben. De duurdere koop vindt geen afzet meer, maar in de startersmarkt zit nog wél beweging. Jan van der Meer: ‘Dan moet je voor de onderkant bouwen, het is even niet anders. Onze opgave als bestuurders is om dat te doen met weliswaar goedkopere, maar goede concepten. Om vooral niet in te boeten op kwaliteit, want je wilt uiteraard niet de achterstandswijken van de toekomst bouwen. De Starterslening past goed bij ons ambitieniveau, omdat daarmee ook het financiële plaatje compleet is te maken.’

De gemeente Nijmegen organiseert op zaterdag 21 april een woonbeurs voor mensen die een huur- of koopwoning zoeken. Tussen 11.00 en 15.00 uur is iedereen welkom in de Stadsschouwburg. Ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars tonen er hun woningaanbod. Er is speciale aandacht voor starters op de woningmarkt. Zo presenteert de gemeente de nieuwe starterslening.

Ook in Nijmegen kan de woningmarkt wel een duwtje gebruiken. Op verschillende plekken worden nieuwe woningen gebouwd en er zijn bestaande woningen te koop en te huur in diverse wijken. Het gemeentebestuur heeft daarom het initiatief genomen om een woonbeurs te organiseren, met bijzondere aandacht voor starters op de woningmarkt en werkende jongeren. Tientallen ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars hebben zich aangemeld om hun woningaanbod te presenteren. Verder geeft een interieurstylist een workshop over woninginrichting en zijn er presentaties over wat er komt kijken bij het kopen van een huis. Wethouder Jan van der Meer opent de beurs om 11.00 uur. Het complete programma en alle deelnemers zijn te vinden op www.woonbeursnijmegen.nl.

Starterslening

Het Nijmeegse stadsbestuur stimuleert de woningmarkt met een onlangs verbeterde starterslening. Tijdens de Woonbeurs worden bezoekers over de mogelijkheden geïnformeerd. Samen met de ontwikkelaars van de Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong stelt de gemeente dit jaar geld beschikbaar om voor 150 starters het kopen van een woning beter mogelijk te maken. Kopers kunnen met de starterslening tot maximaal € 35.000 meer lenen dan de normale NHG-hypotheek hen toestaat. 100 startersleningen zijn voor kopers van een woning in de Waalsprong en 50 voor kopers van een woning elders in Nijmegen.

Huurwoningen verloot

Tijdens de Woonbeurs is ook aandacht voor de huurmarkt. Om de kansen voor jongeren te vergroten zien de gemeente Nijmegen en de Nijmeegse woningcorporaties graag dat woningzoekenden ook kunnen ‘snelzoeken’. Woningcorporaties Standvast Wonen en De Gemeenschap zullen laten zien hoe dit in de praktijk werkt en twee huurwoningen op de beurs verloten. Deze woningen zullen voorafgaand aan de beurs worden aangeboden via Entree

Wijk De Boeg

Het is een wonderkijk debat in de Tweede Kamer bij het wetsvoorstel om ‘scheefwonen’ tegen te gaan. Als je meer dan 43.000 euro per jaar verdient als huishouden moet je het huis uit of extra huurverhoging als ‘straf’ accepteren. Het doel is de doorstroming op de woningmarkt op gang te helpen en sociale huurwoningen voor de minst draagkrachtigen te reserveren. Het is exemplarisch voor het oplossend vermogen van het CDA en de VVD. Je pakt niet de oorzaak aan maar bestrijd het symptoom met straf. Want, laat ik mijzelf als voorbeeld nemen, ik wil best verhuizen of een huis kopen; maar ik krijg zeker geen hypotheek.

Dit jaar woon ik op de kop af 10 jaar (naar volle tevredenheid) in mijn woning in de wijk De Boeg, een sociale huurwoning van de OFW. In die jaren is mijn inkomen behoorlijk gegroeid en ik kom (samen met mijn vriendin) inmiddels ruim boven de grens van 43.000 euro uit. Dus ik woon scheef. Nou zou ik best een huis willen kopen elders in Dronten, er is ten slotte voldoende beschikbaar, maar ik heb een nogal ‘dynamische’ loopbaanontwikkeling. Dan werk ik weer eens een paar maanden voor GroenLinks in de Tweede Kamer, dan weer eens een half jaar voor de gemeenteraad van Amsterdam, dan weer eens een jaartje elders. Kortom, niet bepaald een vast werkverband op basis waarvan je een hypotheek kan aanvragen zodat ik een huis kan kopen; en dat is nou juist de bedoeling van het wetsvoorstel.

Daarnaast zit de woningmarkt volledig op slot omdat de woningwaarde de hypotheekrente aftrek de prijzen kunstmatig hoog houdt en mensen daardoor met gigantische hypotheken zitten opgescheept. Ook zijn de hypotheekregels aangescherpt zodat je moeilijker een hypotheek krijgt en dat traft juist de starters op de koopmarkt. Als het kabinet iets wil doen aan de vastgelopen woningmarkt moet ze het probleem op de koopwoningmarkt oplossen en een goed systeem bedenken om flexwerkers zoals ik of zzp-ers een hypotheek te kunnen laten afsluiten. Want nu wordt ik bestraft met een 5% hogere huur om het feit dat ik de afgelopen jaren financieel succes heb gehad op de arbeidsmarkt en ben gaan samenwonen, zonder dat ik een mogelijkheid heb een huis te kopen.

Dat het kabinet bang is voor de huizenbezitter en daardoor de woningmarkt niet durft te hervormen door de villasubsidie (hypotheekrente aftrek) aan te pakken vind ik treurig. Maar dat ze het afwentelt op de huurder die net ‘financieel een beetje leuk mee gaat draaien’ op de arbeidsmarkt, zonder die huurder een alternatief te bieden, vind ik echt te gek. Ik heb altijd gedacht dat de VVD tegen het bestraffen van succes was (want zo noemen ze belastingheffing altijd), maar kennelijk geldt dat niet als je een sukkelige huurder bent.

Ik herinner het mij nog goed. Ruim een jaar geleden stonden de woningcorporaties in Nederland op hun achterste benen. Vanaf 1 januari 2011 mogen zij namelijk hun huurwoningen alleen nog maar toewijzen aan een huurder met een inkomen van (inmiddels) maximaal 34.085 euro. Een gevolg van een afspraak tussen de Nederlandse minister en de Europese commissie. Meer dan terecht vinden de corporaties dit een slechte afspraak. Want met 34.085 euro inkomen per jaar kun je echt geen woning kopen. En met dat inkomen is een commerciële huur van meer dan 700 euro per maand nogal een forse aanslag op de portemonnee. De corporaties pleiten er gelukkig actief voor om deze grens flink naar boven toe op te rekken, richting de 40.000 euro bijvoorbeeld. Zo krijgt iedereen die dat nodig heeft toegang tot een huurwoning.

Groot is mijn verbazing en onbegrip dan ook nu ik lees dat meer dan de helft van de corporaties in ons land meegaat in alweer een nieuwe anti-huren maatregel van het kabinet. Bedacht is dat huurders met een gezinsinkomen boven de 43.000 euro naast de standaard 2,3% huurverhoging (die krijgen alle huurders) een forse extra huurverhoging van 5% mogen krijgen. 7,3% dus. Dat hakt erin zeg. Daarbij wordt niet alleen naar het inkomen van de hoofdhuurder gekeken maar ook naar het inkomen van partner en volwassen kinderen. Het gezinsinkomen telt dus. Dus iemand die 40.000 euro verdient en waarvan zoon of dochter een bijbaantje heeft dat 3.000 euro per jaar oplevert, is de klos en mag 7,3% meer huur betalen.

Het kabinet heeft deze maatregel verzonnen om corporaties meer investeringsruimte te bieden. De investeringsruimte die ze eerst welbewust heeft verkleind door corporaties te verplichten mee te betalen aan de huurtoeslag en hen vennootschapsbelasting te laten betalen. Om rijksbezuinigingen te halen wordt de huursector hard aangepakt. Terwijl er op de koopmarkt niets gebeurt, sterker nog daar wordt sinds halverwege vorig jaar nog eens bijna 1 miljard euro extra subsidie weggegeven door een (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting. Ruim baan voor de woningeigenaar en een huurder is de klos. Een heldere maar hele kwalijke keuze van dit kabinet.

Soms wordt ook wel beweerd dat dit een maatregel is die scheefwonen zou tegengaan. Als iemand meer huur moet betalen, zal hij of zij wel sneller kiezen voor een koopwoning. Op basis van het inkomen kan dat helemaal niet, zo constateerden we al. Bovendien is kopen in deze tijd niet zo heel populair en zou een nieuwe hypotheek met bijbehorende renteaftrek de overheid nog veel en veel meer subsidie kosten. Doorstroming op de woningmarkt hoeven we er dus ook al niet van te verwachten. En wat zou het trouwens betekenen voor de samenstelling van de wijk wanneer mensen met een iets hoger inkomen allemaal de wijk verlaten? Een ongedeelde stad levert het ook al niet op. Tot die conclusie komen sommige corporaties al.

Bovendien rammelt de wet aan alle kanten: de belastingdienst levert de gegevens aan bij de corporatie en wanneer deze niet kloppen heeft de huurder nauwelijks mogelijkheid hiertegen in beroep te gaan. Om over het recht op privacy maar niet te spreken. En stel dat iemand in zijn inkomen achteruit gaat, wordt de huurverhoging dan weer verminderd? Erg onduidelijk allemaal en de huurder is de dupe. Klasse dat een aantal huurders uit Amsterdam een kort geding aanspant. Hopelijk steekt de rechter een stokje voor deze kabinetsplannen.

Ik vind dat corporaties minstens zo hard moeten protesteren tegen deze nieuwe kabinetsmaatregel als dat ze dat ruim een jaar geleden deden. Daarmee tonen ze zich geloofwaardig. Ruim een jaar geleden kwamen ze op voor de belangen van de huurder met een klein beetje meer inkomen en nu moeten ze dat weer doen. Er zijn gelukkig heel wat corporaties die geen gebruik wensen te maken van dit speeltje van het kabinet, zij tonen daarmee aan dat iedere corporatie de keuze heeft er wel of niet gebruik van te maken. Daarmee houden zij houden (wat mij betreft) volop het recht van spreken over een sociale en betaalbare huursector. En dat geluid zou eigenlijk iedere corporatie moeten laten horen.

De antwoorden van het college van B&W op mijn vragen over de massale verkoop van huurwoningen zijn even snel als duidelijk. Het kabinetsvoorstel om 75% van alle huurwoningen verplicht te koop aan te bieden, werkt volgens de wethouder segregatie in de hand (alleen de meest populaire woningen in de populaire wijken worden verkocht). De ambitie van vele partijen in de stad om te werken aan een ongedeelde stad komt hierdoor in de knel. Ik ben dan ook blij dat de wethouder in actie komt, samen met de Nijmeegse woningcorporaties. En gaat binnenkort een brief naar Den Haag, als het even kan wordt deze geschreven samen met huurdersorganisaties en de corporaties. Prima dat het kabinet Rutte-Verhagen in een paar weken nog eens een brief uit Nijmegen krijgt. Met wederom een hoop ongenoegen over de lokale uitwerking van hun gekke en onnodige plannen. We voeren de actie langzaam maar zeker op!

De antwoorden van het college van B&W op mijn vragen over de massale verkoop van huurwoningen zijn even snel als duidelijk. Het kabinetsvoorstel om 75% van alle huurwoningen verplicht te koop aan te bieden, werkt volgens de wethouder segregatie in de hand (alleen de meest populaire woningen in de populaire wijken worden verkocht). De ambitie van vele partijen in de stad om te werken aan een ongedeelde stad komt hierdoor in de knel. Ik ben dan ook blij dat de wethouder in actie komt, samen met de Nijmeegse woningcorporaties. En gaat binnenkort een brief naar Den Haag, als het even kan wordt deze geschreven samen met huurdersorganisaties en de corporaties. Prima dat het kabinet Rutte-Verhagen in een paar weken nog eens een brief uit Nijmegen krijgt. Met wederom een hoop ongenoegen over de lokale uitwerking van hun gekke en onnodige plannen. We voeren de actie langzaam maar zeker op!

Maandag 16 januari stelde ik schriftelijke vragen over een belangrijke ontwikkeling voor de Nijmeegse woningmarkt. Ik heb het college van B&W gevraagd actie te ondernemen tegen het kabinetsvoorstel om huurwoningen te koop aan te bieden. Massale verkoop van huurwoningen is niet goed voor de Nijmeegse woningmarkt! In iedere wijk moet een gezonde mix van huur- en koopwoningen zijn. Als dit wetsvoorstel doorgang vindt, is de kans groot dat in sommige wijken straks alleen nog koopwoningen te vinden zijn. Dat kan niet de bedoeling zijn.Het kabinet Rutte wil woningcorporaties verplichten om minstens driekwart van hun voorraad huurwoningen te koop aan te bieden. Weinig mensen zitten hierop te wachten. Woningcorporaties zijn niet blij met het wetsvoorstel, de Woonbond en huurdersorganisaties maken bezwaar en ook de Vereniging voor Nederlandse Gemeenten wijst op negatieve gevolgen. Ik vind het echt onbegrijpelijk dat het kabinet zo’n slecht wetsvoorstel maakt en de ogen sluit voor negatieve lokale gevolgen. Geen wijk of woning in Nijmegen wordt hier beter van en huurders zitten er ook al niet op te wachten!

Ik wil graag dat het college van B&W nu al goede afspraken maakt met de Nijmeegse woningcorporaties over de wijze waarop zij met dit wetsvoorstel willen omgaan. Van een aantal corporaties weet ik al dat zij helemaal niets zien in het wetsvoorstel. Maar sommige corporaties hebben zich nog niet uitgesproken. Wat mij betreft volgt er ook een gezamenlijke brief van de gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen aan de minister, waarin we aangeven wat de negatieve gevolgen voor Nijmegen.

Maandag 16 januari stelde ik schriftelijke vragen over een belangrijke ontwikkeling voor de Nijmeegse woningmarkt. Ik heb het college van B&W gevraagd actie te ondernemen tegen het kabinetsvoorstel om huurwoningen te koop aan te bieden. Massale verkoop van huurwoningen is niet goed voor de Nijmeegse woningmarkt! In iedere wijk moet een gezonde mix van huur- en koopwoningen zijn. Als dit wetsvoorstel doorgang vindt, is de kans groot dat in sommige wijken straks alleen nog koopwoningen te vinden zijn. Dat kan niet de bedoeling zijn.Het kabinet Rutte wil woningcorporaties verplichten om minstens driekwart van hun voorraad huurwoningen te koop aan te bieden. Weinig mensen zitten hierop te wachten. Woningcorporaties zijn niet blij met het wetsvoorstel, de Woonbond en huurdersorganisaties maken bezwaar en ook de Vereniging voor Nederlandse Gemeenten wijst op negatieve gevolgen. Ik vind het echt onbegrijpelijk dat het kabinet zo’n slecht wetsvoorstel maakt en de ogen sluit voor negatieve lokale gevolgen. Geen wijk of woning in Nijmegen wordt hier beter van en huurders zitten er ook al niet op te wachten!

Ik wil graag dat het college van B&W nu al goede afspraken maakt met de Nijmeegse woningcorporaties over de wijze waarop zij met dit wetsvoorstel willen omgaan. Van een aantal corporaties weet ik al dat zij helemaal niets zien in het wetsvoorstel. Maar sommige corporaties hebben zich nog niet uitgesproken. Wat mij betreft volgt er ook een gezamenlijke brief van de gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen aan de minister, waarin we aangeven wat de negatieve gevolgen voor Nijmegen.

Het Nijmeegse college van B&W vindt dat het systeem van toewijzing van huurwoningen beter moet. Starters en jongeren moeten meer kansen krijgen, bijvoorbeeld door de invoering van een snelzoekregeling. De gemeente Nijmegen dient binnenkort een aantal verbetervoorstellen in bij de Stadsregio, die in 2012 een besluit neemt over een nieuwe regionale huisvestingsverordening.

Wethouder Jan van der Meer (GroenLinks)  is van mening dat het huidige systeem van woonruimteverdeling beter kan en moet. Meer kansen voor jongeren en starters en een betere doorstroming zijn gewenst. Daarvoor is het vooral nodig om voldoende huurwoningen te blijven bouwen, maar ook om de beschikbare woonruimte beter te verdelen. Maar het blijft verdelen van schaarste: op de huurmarkt betekent meer kans voor de ene groep helaas minder kansen voor de andere.  

De belangrijkste wijziging die het c ollege voorstelt, is de introductie van een snelzoekregeling. Wie snel een huurwoning nodig heeft, maar niet tot de urgentieregeling hoort, kan meeloten voor een beschikbare woning. De woning mag dan vervolgens niet geweigerd worden. Actief zoeken wordt zo beloond en de kansen voor starters stijgen. Een ander voorstel is dat mensen die verhuizen en een huurwoning achterlaten, zogenaamde doorstromers, vijf jaar lang hun meettijd behouden. Hiermee willen B&W stimuleren dat mensen eerder verhuizen en de doorstroming op de woningmarkt verbetert. Nu verhuizen mensen vaak niet, omdat ze bij verhuizing alle meettijd verliezen. Verder stelt het college voor om het onbeperkt weigeren van een aangeboden woning tegen te gaan. Bovendien wil het college liefde belonen: doorstromers die gaan samenwonen en daardoor twee huurwoningen vrijmaken, mogen hun meettijd bij elkaar optellen.

Een optie die het college graag verder verkend zou zien, is de introductie van ‘woonmiles’ (naar analogie van Airmiles): bewoners die zich actief inzetten voor hun straat of buurt kunnen woonmiles sparen, die ze als meettijd kunnen verzilveren bij verhuizing.

Het college wil niets wijzigen aan de bepaling van volgorde bij toewijzing (de inschrijfduur voor starters en woonduur voor doorstromers). Ook zijn B&W tevreden over de huidige urgentieregeling voor mensen in een noodsituatie. Een beperkt aantal vrijkomende woningen blijft gereserveerd voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals asielzoekers en mensen met een beperking en/of behoefte aan begeleiding bij het wonen. 

De gemeenteraad moet nog instemmen met de standpunten van het college. Daarna worden de Nijmeegse voorstellen ingebracht bij het bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, die dit jaar besluit over wijziging van de regionale huisvestingsverordening. De nieuwe verordening wordt op zijn vroegst in 2013 van kracht.

De publieke belangstelling voor een te bouwen ecologische woonwijk in de Waalsprong blijkt overweldigend. Werd door de initiatiefnemers aanvankelijk gerekend op 150 aspirant-bewoners, nu hebben zich al meer dan 300 bewoners aangemeld, zowel voor ecologische huurwoningen in de sociale sector als koopwoningen. Een persbericht van de initiatiefnemers.

Samenwerkende partners
Dit unieke project is gestart door twee burgerinitiatiefgroepen: de Initiatiefgroep Ecologisch Wonen Arnhem Nijmegen (IEWAN) en Meergeneratie Wonen Nijmegen (MWN). Voor IEWAN ligt het accent op duurzaamheid en ecologisch wonen & werken, terwijl MWN zich meer richt op gemeenschapsvorming en met meer generaties samenwonen en samenwerken.
Beide bewonersinitiatieven werken enthousiast samen met woningcorporatie Talis, Gemeente Nijmegen en Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong (GEM) om het ecologisch bouwproject in 2012-2013 te realiseren.

Realisatie plan
Er zijn al belangrijke stappen gezet. De keuze is gevallen op een grondgebied gelegen aan de overzijde van de Waal: de Vossenpels, bij Lent. Er wordt voorzien in laag- en hoogbouw. Ook is de werving en het instroomproces van toekomstige bewoners al in een vergevorderd stadium.
Beide bewonersinitiatieven sluiten aan op de langetermijnvisie van de gemeente Nijmegen om in 2032 klimaatneutraal te zijn. In haar beleidsplan stimuleert de gemeente haar inwoners over te stappen op duurzame energie en te gaan wonen en werken in energiezuinige gebouwen en huizen.

Ecologische aanpak
Alle woningen in het ecologisch project de Vossenpels worden duurzaam gebouwd. Zoveel mogelijk worden ‘restproducten’ als bouwmateriaal gebruikt, met name strobalen. Deze strobouw is in hoge mate energiezuinig en klimaatneutraal. Ook de waterhuishouding van het project wordt min of meer zelfvoorzienend. Door een zogenaamd helofytenfilter wordt eigen ‘afvalwater’ gezuiverd voor hergebruik. Het is bijzonder dat de toekomstige bewoners zelf actief meewerken bij de bouw en het onderhoud van het project.

Gemeenschappelijke voorzieningen
Onder het motto ‘Individueel wonen is uit’, worden in het plan verschillende voorzieningen gemeenschappelijk zoals gereedschap, wasmachines, auto’s. Ook voorziet de Vossenpels in biologische land- en tuinbouw en een eigen voedselcoöperatie met een biologische winkel. Daarnaast komen er gemeenschappelijke werkruimten zoals een fietswerkplaats, atelierruimten, een openbare stilteruimte en een theehuis. Verder zijn er ideeën voor het realiseren van moestuinen en kinderopvang.

Gevarieerde woon- en werkvormen
Er worden woningen gebouwd voor één- en tweepersoonshuishoudens, gezinnen en woongroepen. De leeftijdsopbouw van de bewoners is zeer gevarieerd. Op de begane grond worden werk- en atelierruimten ingericht zodat bewoners ook ter plekke in hun woonwijk werkzaam kunnen zijn. Ecologie houdt niet op bij de eigen voordeur en de individuele beleving. Ecologie zegt ook iets over de omgang met de leefomgeving als geheel. Daarom dragen de nieuwe bewoners zelf zorg voor de mens- en milieuvriendelijke samenhang in hun nieuwe wijk. Niet alleen wonen, maar ook werken. De bewoners organiseren allerlei activiteiten om de eigen woonwijk leefbaar en levendig te houden. Van het geven van schilder- en muziekcursussen, het opzetten van een buurtcircus, tot het organiseren van kleinschalige concerten, wat niet alleen voor het project zelf maar voor de hele omgeving stimulerend is.

De Vossenpels wordt alles behalve een slaapwijk.

Meer informatie:

www.strowijknijmegen.nl

www.meergeneratiewonen.nu

Vlak voor de kerst kwam het kabinet met het plan dat woningcorporaties verplicht worden om 75% van hun huurwoningen te koop aan te bieden aan de bewoners. Als huurders hier gebruik van gaan maken, komen veel voormalige huurwoningen op de koopmarkt. Hoewel het niet direct zo'n vaart zal lopen, omdat immers niet iedereen kan of wil kopen, kan deze maatregel de woonmarkt toch flink ontwrichten. Natuurlijk, een dergelijke mogelijkheid tot koop bestond al. In Ede bijvoorbeeld in de vorm van "vrije koop" of "koop garant" waarbij het gekochte huis na verloop van tijd weer wordt terug verkocht aan de corporaties. Maar het verplichtende karakter van de overheidsmaatregel ontbreek toch hierbij.

De ratio achter de maatregel is onduidelijk en roept dus veel vragen op. Zo is er door de schuldencrisis meer vraag naar huur dan naar koop. Maar als de maatregel uitpakt zoals het kabinet wenst, worden juist woningen onttrokken aan de voorraad "te huur" en toegevoegd aan de voorraad "te koop". En er staat al zoveel te koop! En meer aanbod van koopwoningen bij zelfs een gelijkblijvende vraag, betekent nog lagere prijzen en nog meer huizen die minder waard zijn dan de hypotheek die er in zit. Dus nog meer huizen komen onder water te staan, nog meer mensen in de problemen en een huizenmarkt die nog vaster komt te zitten. En als vervolgens niet snel huurwoningen worden bijgebouwd komen er ook minder sociale huurwoningen beschikbaar met dus nog langere wachttijden tot gevolg.

Meer koopwoningen betekent overigens ook meer hypotheekschuld. En moet nu juist niet deze consumentenschuld omlaag? Nog afgezien of de banken het geld voor de hypotheken wel in kas hebben als de maatregel echt effect heeft. Of zou dit kabinet zich rijk rekenen en alvast de beoogde winsten van de corporaties willen afromen door middel van heffingen. Immers het kapitaal in stenen van de corporaties wordt op deze wijze wel liquide gemaakt.

Al jaren lopen er discussies over scheefwonen. Vaak gaat het om mensen die ooit met een laag inkomen een sociale woning betrokken hebben, maar die er inmiddels in inkomen op vooruit zijn gegaan. De huur van de woning waar ze wonen is daardoor te laag voor hun inkomen. Idealiter verhuizen mensen door naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. Helaas zit de koopmarkt behoorlijk op slot. Waren woningen eerst te duur om te kopen (onder andere door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek), inmiddels dalen de prijzen maar scherpen de banken de eisen aan kopers nog sneller aan.

Op de site van Ria Damhof kwam ik deze week een briljante oplossing van het Kabinet tegen om een einde te maken aan scheefwonen: een aanbiedingsplicht voor woningcorporaties. Deze worden als het aan het Kabinet ligt verplicht om 75% van hun woningen te verkopen voor 90% van de WOZ waarde. Een nattere droom voor mensen met een sociale huurwoning op een populaire locatie kan ik me niet voorstellen. Een koopwoning in hartje Amsterdam voor 90% van de WOZ waarde. Paar jaartjes splitsen, samenvoegen en andere papieren vastgoedtrucjes uithalen, of meteen doorverkopen aan de hoogste bieder en tel uit je winst… Of een woning die net grootschalig door de woningbouwcorporatie is verbouwd  aanschaffen tegen 90% van de WOZ waarde. Da’s ook kassa…

De woningcorporaties blijven vervolgens achter met incourante woningen en een gat in hun financiele reserves. Zeg dan maar dag tegen je handje tegen de langzame, maar hoopvolle ontwikkelingen op gebied van energiebesparing bij woningbouwcorporaties. De eerste daarvan hebben inmiddels gemiddeld B-label woningen in hun woningvoorraad en zetten daarmee ook in op het tegengaan van energiearmoede door forse energiebesparing in hun woningvoorraad. Maar waarom zou je fors investeren als je onder de marktprijs moet verkopen en als je woningbezit ook nog eens steeds versnipperder wordt, waardoor het bijna onmogelijk wordt om schaalvoordelen te halen bij renovatie.

Het Kabinet geeft bij monde van Rutte aan dat het Engelse voorbeeld een goed voorbeeld is, het eigen woningbezit in het Verenigd Koninkrijk is sinds de aanbiedingsplicht voor woningbouwcorporaties fors gestegen. Wat Rutte er niet bij meldt is dat energiearmoede in het Verenigd Koninkrijk een behoorlijk probleem begint te worden. Veel huizen zijn vele malen slechter geisoleerd dan in Nederland en de Green Deal lijkt daar maar zeer beperkt verandering in te gaan brengen.

Ik betwijfel overigens of het plan daadwerkelijk het eigen woningbezit gaat bevorderen. Voorlopig zitten banken met een berg aan leningen verstrekt voor overgewaardeerd vastgoed (zowel commercieel als woningen) waar zeer waarschijnlijk nog fors op afgeschreven moet worden. Banken zijn dus niet happig zijn op het verstrekken van nieuwe leningen voor vastgoed. Ook bewoners zullen zich misschien nog een tweede keer achter de oren krabben als ze bedenken dat ze een sociale woningbouwvereniging als huisbaas gaan omruilen voor een commerciële bank. Terwijl het Kabinet ook aangeeft dat het van plan is een verhuisplicht in te voeren voor werklozen. Wanneer je dat overkomt ben je blij met een huurwoning…

Als het plan wel aanslaat is dat natuurlijk goed nieuws voor de staatskas. Twee procent overdrachtsbelasting over  75% van de woningvoorraad van woningbouwcorporaties is een welkome aanvulling in tijden van een teruglopende belastinginkomsten.

Betaalbare huurwoningen in populaire buurten moeten voortaan niet vanzelfsprekend toevallen aan ouderen die al sinds mensenheugenis staan ingeschreven bij Entree. Het is eerlijker om toe te werken naar een puntensysteem, waarbij gegadigden ‘woonmiles’ verdienen, gelijk het spaarsysteem voor ‘airmiles’. Een bericht uit De Gelderlander.

Woonmiles krijgt een woningzoekende niet enkel voor wachttijd maar ook als hij bijvoorbeeld actief is in de wijk; iets vrijwillig doet van groot maatschappelijk nut; of objectief te klein woont voor zijn situatie.

Heb je zo 200 woonmiles verdiend terwijl een toegewezen woning er 150 kost, dan hou je nog 50 punten over voor doorstroming later. Het idee is voortgekomen uit een ‘inspirerende ontmoetingsdag’ van de samenwerkende woningcorporaties in de stadsregio Nijmegen, gehouden bij ideeënfabriek ‘De Waarmakerij’ in de Tooropstraat.

Wethouder Jan van der Meer, deelnemer aan die braindrain, is enthousiast en ziet het idee graag verder uitgewerkt. Directeur Adri van Grunsven van Standvast Wonen neemt het voortouw en zal het plan aankaarten in het overleg met alle belanghebbende partijen.

Een ander idee is ‘het belonen van liefde.’ Als twee starters ieder een kamer hebben en gaan samenwonen, verdienen ze dubbele punten voor het vrijmaken van hun twee kamers aan twee andere huurders.

Als we niets doen dan wordt er over een aantal jaren geen enkele sociale huurwoning meer gebouwd in Nijmegen. Sinds een aantal jaren moeten de woningcorporaties vennootschapsbelasting betalen en vanaf 2014 worden ze door het kabinet Rutte aangeslagen voor de huurtoeslag. Nijmeegse corporaties moeten straks 7,25 miljoen per jaar inleveren; zo’n 250 euro per woning. Geld dat dus niet gestoken kan worden in het bouwen van nieuwe huurwoningen en het opknappen van oude huurhuizen. Dit scenario wil het college van burgemeester en wethouders koste wat kost voorkomen. Een opinieartikel in De Gelderlander.

Er is nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen. Volgens de woningmarktverkenning van vorig jaar is er tot 2020 nog behoefte aan zo’n 3.600 betaalbare huurwoningen. Als de plannen van het kabinet doorgaan dan zakt de investeringscapaciteit van de Nijmeegse woningcorporaties in 2014 naar nul. Als we het beleid niet veranderen dan worden er geen nieuwe woningen meer gebouwd en vinden er geen extra investeringen meer plaats in bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen. Voor zowel nieuwe huurders als zittende huurders is dit geen wenselijke situatie.

Het huidige gemeentebestuur van GroenLinks, PvdA en D66 wil geen stilstand en heeft een sociaal en economisch sterk Nijmegen voor ogen. Een stad waar jongeren hun solocarrière kunnen starten, ouderen kunnen wonen met voldoende (zorg)voorzieningen in de buurt en waarbij geïnvesteerd wordt in leefbare en duurzame wijken. Om deze doelstellingen te bereiken is het college van B&W met de corporaties tot een pakket maatregelen gekomen waardoor de corporaties kunnen blijven investeren; ook na 2014.

Allereerst gaan de corporaties zelf bezuinigen. Vastgelegd wordt dat 10% bezuinigd wordt op de beheerskosten: een unieke afspraak tussen gemeente en corporaties. Een andere belangrijke maatregel is het verhogen van de maximale huurgrenzen. Het kabinet maakt het mogelijk deze voor álle huurwoningen te laten oplopen tot 652 euro. Het college vindt een dergelijke verhoging onrechtvaardig en alleen acceptabel voor kwalitatief hoogstaande woningen. Dat zijn 4000 woningen tot 2020. De woningen blijven dan betaalbaar voor mensen met een inkomen tot 33.614 euro per jaar. Overigens geldt zo’n huurverhoging alleen voor nieuwe huurders. Zittende huurders krijgen alleen te maken met een inflatievolgende huurverhoging.

De maximale huur van ruim 18.000 huurwoningen mag stijgen van 517 naar maximaal 554 euro. Daarmee wordt de hoogte van de maximale huurgrens opgetrokken, maar blijft huurtoeslag mogelijk. Deze woningen zijn betaalbaar voor de inkomensgroep tot 29.350,- euro. Ook deze verhoging geldt niet voor zittende huurders.

Corporaties krijgen dus de vrijheid om de huren te verhogen bij een verhuizing tot een bepaalde grens. Schieten de huren in Nijmegen nu omhoog? Nee. Op dit moment ligt de gemiddelde huurprijs van een Nijmeegse huurwoning op 425 euro. Dit is circa 70% van het wettelijk toegestane maximum. Ook na invoering van de nieuwe maatregelen zullen de huren ruim binnen het wettelijk maximum blijven, over 20 jaar pas op zo’n 80%. Met de extra opbrengsten kunnen corporaties wel blijven investeren in nieuwe woningen, wat hoognodig is en gunstig is voor de woningbouwplannen in de Waalsprong, het Waalfront en in de herstructureringswijken.

In de praktijk zullen veel nieuwbouwwoningen een huurprijs van 652 euro krijgen, maar níet alle. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning, de grootte en de ligging. Als de maximale huurgrens van 652 euro wel wordt gehanteerd zijn deze woningen niet betaalbaar zijn voor minima. Dit betreurt het college. Maar het alternatief is nog erger; namelijk dat er helemaal geen woningen worden gebouwd. Noch voor minima, noch voor mensen die iets meer verdienen. Bovendien zorgen de nieuwe woningen voor doorstroming zodat elders in de stad woningen vrij komen voor minima.

Het college wil ook dat woningcorporaties blijven investeren in energiebesparende maatregelen. De energielasten zijn de afgelopen tien jaar harder gestegen dan de huurlasten. Deze maatregel is gunstig voor de zittende huurders. Bij investeringen in energiezuinige woningen krijgen huurders lagere energierekeningen.

Kortom, we vragen de corporaties om de broekriem aan te trekken, maar we geven hen ook de mogelijkheid om bij verhuizing meer huur te vragen voor hun woningen. Zo kunnen ze blijven investeren in een groeiend, aantrekkelijk en duurzaam woningbestand.

Jan van der Meer
Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Waalsprong, Wonen, Klimaat & Energie gemeente Nijmegen

Door Rijksbeleid zijn woningcorporaties genoodzaakt om nieuwe afspraken te maken met het college van burgemeester en wethouders. Vanaf 2014 gaan corporaties in Nijmegen namelijk jaarlijks 7,25 miljoen euro huurtoeslagheffing betalen, zo’n 250 euro per woning. Bij ongewijzigd beleid valt de investeringscapaciteit van de corporaties daardoor terug naar nul. Om toch te kunnen blijven investeren in de stad zijn nieuwe afspraken noodzakelijk; over beheerslasten van corporaties, betaalbaarheid van huurwoningen en parkeren. De nieuwe afspraken liggen vast in de “uitgangspuntennotitie prestatieafspraken” die nog met de gemeenteraad moet worden besproken.

In 2010 hebben de gemeente en de Nijmeegse woningcorporaties afspraken gemaakt over de nieuwbouwproductie, herstructurering, energiebesparing, wijkaanpak en wonen en zorg tot 2015. In de komende jaren worden door de corporaties zo’n 2750 woningen in Nijmegen gebouwd om te voorzien in de woningbehoefte. Deze afspraken staan zwaar onder druk door het Rijksbesluit om corporaties de huurtoeslagheffing te laten betalen en door nieuwe Europese staatssteunregels.

Doelstelling blijft overeind
Het doel is om, ondanks nieuw Rijksbeleid, de lokale doelstellingen voor de sociale woningmarkt waar te maken. Het gaat om het op peil houden van de woningbouwproductie, het streven naar 20% besparing op het gasverbruik in de sociale huurwoningenvoorraad, door woningverbetering en investeringen in leefbaarheid en wonen en zorg.

Financiële armslag
Om financiële armslag voor de corporaties te houden spreken gemeente corporaties af om de volgende maatregelen door te voeren.
- Corporaties bezuinigen 10% op hun eigen beheerskosten.
- Tot 2020 wordt van circa 4000 woningen de huurprijs verhoogd tot maximaal 652 euro. Dit gebeurt alleen bij nieuwe huurders en het betreft de kwalitatief betere woningen, waarbij het puntensysteem een hogere huur toelaat.
- De maximale huurgrens van ruim 18.000 woningen gaat de komende 20 jaren stijgen van 517 euro naar 554 euro. Ook hier worden de huren alleen verhoogd bij nieuwe huurders. Voor zittende huurders verandert er niets.
- De doelgroep van beleid wordt vergroot tot huishoudens met een maximum inkomen van 33.614 euro. Zij komen in aanmerking voor een huurprijs van maximaal 652 euro.
- Onderzocht wordt op welke manier het realiseren van parkeren bij nieuwbouw goedkoper kan.

Huurprijs ruim binnen maximum
Op dit moment ligt de gemiddelde huurprijs van een Nijmeegse corporatiewoning op 425 euro. Dit is circa 70% van het wettelijk toegestane maximum. Ook na invoering van de nieuwe maatregelen zullen de huren ruim binnen het wettelijk maximum blijven. Pas over 20 jaar ligt dit percentage pas op 80% van het toegestane wettelijke maximum.
Met het invoeren van deze nieuwe maatregelen wordt gezorgd dat de corporaties kunnen blijven investeren in de nieuwbouw in de Waalsprong en het Waalfront, in herstructurering, in de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen en in het energiezuiniger maken van bestaande woningen. Vooral dit laatste is van belang omdat op deze manier de woonlasten (huur + energielasten) voor huurders juist kunnen afnemen.

Lochem staat voor uitdagingen waarop ze, binnen haar huidige werkwijze, werkelijk geen antwoord heeft. Om er maar een paar te noemen: De wegen in ons buitengebied vragen, wil je ze tiptop onderhouden, een budget van 5 miljoen jaarlijks. We hebben 8 ton beschikbaar. Om ons persriool in het buitengebied, van enorme omvang, in functie te houden moeten we jaarlijks steeds meer geld in de energierekening stoppen. Onze pompen vragen om groot onderhoud, een investering van vele tonnen. Onze openbare verlichting kunnen we, binnen het huidig budget, amper onderhouden. Laat staan dat we deze versneld kunnen renoveren naar energiezuinige systemen. Terwijl de woonlasten t.a.v. het energiegebruik snel toenemen zijn we nauwelijks in staat om een deuk in dit pakje boter te slaan bij de bestaande bouw. Het gaat wel om meer dan 40% van onze CO2 emissies. Dat kan anders, maar dan moeten we onze rol als overheid veranderen. Dat gaat verder dan vrijblijvende samenwerking met maatschappelijke organisaties en bedrijfsleven. Dat vraagt om een vertrouwenspact, een structurele aanpak waarbij we elkaar versterken.

De bestaande bouw is een goed voorbeeld. In Lochem staan zo’n 14.000 woningen. Het grootste deel is van de jaren negentig of ouder. Uit een periode dat energieprijzen en klimaatproblematiek nog niet de agenda bepaalden. Daar wonen mensen die elk jaar hun energierekening zien stijgen terwijl ze nauwelijks in staat zijn dat structureel aan te pakken. Ja, via een subsidie van 500 Euro van de gemeente, voor isolatiemaatregelen. Dat is goed, maar we hebben veel meer nodig! Een omslag naar zeer energiezuinige renovatie in de bestaande bouw. Naar lage temperatuursverwarming, energiemuren, warmtewisselaars, energie uit het riool, zonneboilers op alle daken en ga zo maar door. Dan gebeurt er echt iets. Dat vraagt enorme investeringen. 50.000 tot 100.000 Euro per woning. 9000 woningen duurzaam renoveren kost dan tussen de 450 en 900 miljoen Euro! Ok, nu hebben we het eindelijk over substantiele investeringen. Die slaan echt een deuk in dat pakje boter.

Maar die kleine overheid, een milieuafdeling met 4 tot 5 mensen, die kan dat toch niet los krijgen? Nee, met de huidige werkwijze is dat onmogelijk. Maar als we het nu eens heel anders aan pakken? Als we kijken naar bedrijven en financiers die bij een dergelijke investering belang hebben, die daar een rol in kunnen en moeten spelen? Dat zijn bedrijven in de bouw, installatietechniek, gespecialiseerde isolatiebedrijven, ontwerpers en architecten. Dat zijn banken, pensioenfondsen, beleggers. Het zijn het Waterschap en de waterleverancier Vitens. Als die nu eens bij elkaar gingen zitten en hier een actieplan van zouden maken? Want er is geld in te verdienen! Er is werk van te maken.

Geld verdienen aan achterstand?

Stel, we doen niks. Dan stijgen de woonlasten, zeker op de lange duur als olie schaars wordt en het klimaat verder verandert. Aan de electriciteit kunnen we nog wat doen, door zonnepanelen en windmolens te plaatsen. De schaarste wordt het voordeel voor duurzame energie, dus voor LochemEnergie. Maar de huizen moeten verwarmd worden en ook gas zal duurder worden. Die vraag is veel lastiger in bestaande bouw. Kortom… kosten van het wonen stijgen. Duurzame woningen worden meer waard, niet-duurzame woningen dalen in waarde. En het allergrootste bestand, de bestaande woningen waar weinig mee gebeurt, dalen dus in waarde. De economie is al kwetsbaar, voor huiseigenaren en hypotheekverstrekkers is dit geen prettig vooruitzicht. Ook in markt van huurwoningen ontstaan problemen. Nu al, in Rotterdam, zien cooperaties een toenemende groep die hun woonlasten niet kan opbrengen. En kies je dan voor de warmte, dus voor het betalen van de energierekening. Of kies je voor de huur? De huurders hebben het moeilijk, de cooperaties merken het nu al.

Kortom, er is een belang bij het investeren in duurzaamheid, ook een economisch. De maatregelen, zoals lage temperatuursverwarming, een extra isolerende schil, zonneboilers, die verdienen zichzelf terug. En met die verdiensten, kan je de investeringen betalen zonder dat de lasten substantieel stijgen. Dan moet je wel afschrijven op de langere termijn. Je sluit als het ware een hypotheek af op duurzaam wonen. Die hypotheek levert de burgers investeringsruimte, en die investeringsruimte versterkt de lokale en regionale economie. Door werkgelegenheid in de duurzame renovatie, door innovatie in techniek.

Wat moet je dan veranderen?

Waarom gaan we er dan niet voor? Zet al die bouwers, architecten, installateurs en financiers aan het werk! Zo simpel is het natuurlijk niet. In Lochem, en overal in Nederland, kijken we bij dit soort werken naar onze aanbestedingsregels. De overheid gaat ontwerpen, maakt plannen. En dan zoeken we de bedrijven erbij die dat kunnen uitvoeren. Via een complex aanbestedingstraject. Natuurlijk huren we ook bij het ontwerpproces deskundigen in. Maar we houden wel heel strak de regie. Goed toch? Want daarmee bewaken we het publieke belang, de kwaliteit en zorgen we ervoor dat geen enkel bedrijf met slechte bedoelingen of kwaliteit aan de slag kan. Het systeem bestaat uit ‘checks en controls’ omdat we de partners (onderzoekers en uitvoerders) niet echt vertrouwen. We houden het stuur stevig vast.

Maar wat als je tegen een complex aan loopt dat zo groot en uitdagend is dat je met alle goede wil van de wereld die regie niet aan kan? Je hebt te weinig geld om te laten onderzoeken wat werkelijk mogelijk is. Je krijgt proefprojecten niet los omdat je zelf niet kan investeren. De marktpartijen houden de handen in de zak, want ze weten niet of ze een opdracht krijgen. Waarom zouden ze zich zwaar inspannen terwijl je zomaar de opdracht aan een concurrent kan geven. Dan investeer je maar zuinig voor. Daar komt de innovatiekracht niet vandaan. Het is als de Tour de France waarbij niemand even koploper wil zijn en iedereen elkaar aan kijkt. Het peleton valt stil. Want er kan maar één winnaar zijn en de rest verliest.

We draaien het om!

Stel, we bouwen een coalitie met het doel om een deel van Lochem te verduurzamen. Een wijk van 800 woningen bijvoorbeeld. We zeggen in die coalitie dat al het denk- en ontwikkelwerk ook omgezet zal gaan worden naar feitelijke opdrachten. De installateur, de bouwer, de architect, de financier… ze denken allemaal concreet mee en zullen dan ook in het werk de opdracht krijgen. Geen ingewikkelde open aanbesteding. We besluiten aan de voorkant van het proces met wie we de coalitie vormen, verkennen elkaar heel goed, spreken af binnen welke randvoorwaarden en met welke doelen we dit gaan doen en stellen een onafhankelijke ‘controler’ aan die zorgt dat we het met elkaar goed doen. Dan gaan de bedrijven voor-investeren. Dan gaan ze hun kennis delen en gaan ze innoveren. Want hier is, als je het goed doet, 40 tot 80 miljoen Euro aan omzet. Daar wil je deel van zijn. En als de eerste slag gewonnen is, dan ligt een markt van 450 tot 900 miljoen Euro voor je open, alleen al in het kleine Lochem!

Dat vraagt om vertrouwen. En vertrouwen is een werkwoord. Dat moet je verdienen. Als je het verdient, dan ben je spekkoper. Verlies je het… dan lig je uit de markt. Dit zijn marktmechanismen die kunnen werken. Mits je de kwaliteit van de coalitie verzekert, met elkaar doelen stelt en voortgang transparant controleert.

Het vertrouwenspact

Vanochtend sprak ik hierover. Met mensen uit de praktijk. Bedrijfsmensen, onderzoekers en adviseurs. Ze willen een Stichting Vertrouwenspact op gaan richten. Om hiermee de beweging te realiseren die nodig is. Als service naar gemeenten, om de garanties te bieden dat deze processen goed gaan. Met de noodzakelijke vrijheid in regelgeving, zodat we ruimte vinden om een keer de regels te veranderen en het spel anders te spelen. Zodat we de uitdagingen van onze gemeente, en die van alle andere gemeenten, wel durven op te pakken. We praten hierover met de provincie. Want overheden moeten gezamenlijk die ruimte geven.Vol ongeduld kijk ik uit naar het moment dat we de coalities smeden.  

Verwacht geen samenhangend stuk tekst. Ik ben net wakker. Ik lag zoals ik meestal doe als ik wakker word opgerold in bed Twitter bij te lezen. Maar zojuist ben ik boos opgestoven en naar de kamer gelopen, vuurspuwend en vloekend. Aanleiding? Het m.i. nogal stupide stuk van iemand waarvan ik werkelijk niet geloofd zou hebben dat ze op Zuid woont of gewoond heeft als ze het er niet bij verteld had.

Spuugzat ben ik de negatieve berichtgeving over Zuid, en ik heb er al eerder over geschreven over mijn eigen wijk. Pendrecht in beeld bij Secret Millionaire Nederland, daar kon ik nog wel om lachen – zeker om de beelden met een plein vol politie terwijl ik hier nog nooit een agent heb gezien. Toen weer een of ander toneelstuk in een halfgesloopte flat, waar ze speciaal Pendrecht voor uit hadden gezocht omdat het over een slechte wijk moest gaan. Steeds weer wordt het stempeltje slechte buurt op allerlei wijken in Zuid gedrukt.

Is er niets mis dan? Ja, natuurlijk wel. Pendrecht is een suf dorp – er is geen levendige horeca, er zit maar een restaurant en verder kun je er alleen snacks van mishandelde kippen halen, we hebben een versteend plein met winkels die het er moeilijk hebben, en nog een paar rijtjes slechte woningen. Maar dat is niet het beeld wat opgeroepen wordt als het gaat over slechte buurten op Zuid: criminaliteit, allochtonen, armoede, daar gaat het over in het nieuws.

Brenda Stoter Boscolo kan het op Joop.nl ook niet laten er nog wat bovenop te gooien; volgens haar is het hier op Zuid zo waanzinnig slecht dat zelfs rellen als in Londen hier zouden kunnen ontstaan. Redenen daarvoor noemt zij de bezuinigingen en de stijgende werkeloosheid. Ten opzichte van een jaar geleden is de werkloosheid in Rotterdam 1% gestegen, maar de laatste cijfers van het UWV van 1 mei geven aan de de werkloosheid ten opzichte van de maand daarvoor gedaald is. Ja, het is crisis, maar de werkloosheid in Nederland ligt nog altijd ver onder het gemiddelde in de Eurozone.

Volgens Brenda zou de woede in Rotterdam onder jongeren ontstaan omdat zij geen werk hebben, geen opleiding en geen toekomstperspectief. Ze noemt voorbeelden van allochtone jongeren die zo gediscrimineerd worden dat ze blij mogen zijn als ze een baantje in de supermarkt vinden. Daarmee legt ze ergens een oorzaak neer – afkomst – zonder hier bewijs voor te hebben en bovendien suggereert ze hiermee dat een bijbaantje in een supermarkt minderwaardig is. Veel jongeren, allochtoon of autochtoon, werken ook gewoon in een supermarkt omdat dit een van de weinige plekken is waar je kunt werken als je vijf dagen op school zit. Kantoren zijn meestal niet open ‘s avonds, logisch dus dat je al snel bij winkelwerk uitkomt als bijbaantje. En dat jongeren daar dan moeten werken om zelf dingen te betalen komt echt niet alleen maar voor bij allochtonen. Ook sommige autochtonen wonen niet in villa’s namelijk.

Ik heb zelf naast mijn studie ook in een supermarkt gewerkt en ook mijn eigen verzekering betaald. Dat maakt je niet arm en zielig en vatbaar voor een relschoppersmentaliteit als het goed is, maar zelfstandig en handig met geld. Uit haar artikel spreekt echter een mentaliteit dat iedereen geld van pappie en mammie moet kunnen krijgen en zielig is als dat niet kan, in plaats van waardering voor mensen die ondanks het feit dat ze niet in een villawijk geboren zijn hard werken om iets van hun leven te maken. Je zou juist trots moeten zijn op die jongeren, waar ze ook vandaan komen, en niet moeten proberen om slachtoffers van ze te maken.

Toen ik zelf langer in een supermarkt werkte, werd ik assistent afdelingsmanager. Toen ik als jonge, blanke hoogopgeleide geen werk kon vinden – want daar hoef je dus echt niet zwart voor te zijn of slecht opgeleid – heb ik er zelfs fulltime als afdelingsmanager gewerkt. En dan zie je allerlei jongeren: blank, zwart, of ergens er tussenin. Soms werken ze goed, soms slecht, soms ergens er tussenin. En wat ik daar heb gezien doet me toch vermoeden dat het meer met opvoeding dan met ethnische afkomst of geld te maken heeft of je goed terecht komt. Ik heb allochtone en autochtone jongeren uit minder welgestelde gezinnen keihard zien werken, zonder ook maar een spoortje van woede richting de samenleving. En ook jongeren, al dan niet allochtoon, al dan niet arm, die de kantjes eraf liepen en als ze ontslagen werden de oorzaak buiten zichzelf zochten. Het is toch een beetje makkelijk om steeds maar weer de oorzaak bij huidskleur en de inhoud van de portemonnee te leggen. Zorgt een lege portemonnee voor slecht gedrag? Of zou het eigenlijk niet andersom zijn?

Het is ook niet duidelijk over wie BSB het nu eigenlijk heeft in haar artikel en dat maakt het lastig om er echt zinnig op te reageren; de probleemgroep die ze noemt wisselt steeds van samenstelling. Ze heeft het over die arme Mohammed op Zuid. Maar die is wel afgestudeerd. Terwijl ze het eerst heeft over jongeren die boos worden en gaan rellen omdat ze geen opleiding hebben. En over jongeren in supermarkten, maar die kunnen ook blank zijn, zegt ze. Dus nou ja, iets met jongeren en de suggestie van ethnische problemen of zo.

Laat het duidelijk zijn, je zal me niet horen ontkennen dat je het moeilijker hebt met werk zoeken als je een Arabische achternaam hebt dan wanneer je Janssen heet. Ook ik heb collega’s gehad die geen allochtonen aannamen of mensen op andere afdelingen horen klagen dat ze zich daar gediscrimineerd voelden, waar ik me echt wel iets bij voor kon stellen. Maar het is wel een beetje makkelijk scoren om alles wat fout gaat maar bij discriminatie neer te leggen.

Het is ook niet eerlijk naar allochtonen toe. Want eigenlijk zeg je daarmee tegen ze dat wat ze ook doen, hoe hard ze ook werken, niet uitmaakt; ze zullen nooit Nederlands worden en daarmee dus altijd kansarm blijven. Terwijl het ook voor allochtonen zo is dat je met een opleiding verder komt dan zonder opleiding, en dat je met televisies uit winkels stelen geen diploma verdient. Terwijl allochtonen misschien wel gediscrimineerd worden, maar vrouwen ook, of homo’s, of gehandicapten. Om een of andere reden lijken we het op een bepaald niveau ‘begrijpelijk’ te vinden dat allochtone jongeren boos zijn en zouden willen rellen, maar achten we het niet waarschijnlijk dat homo’s, kunstenaars en mensen die hun PGB verliezen ruiten gaan ingooien. Eigenlijk zegt dat ook al iets over hoe ‘we’ denken over allochtonen en jongeren. Het zogenaamd goedbedoelde medelijden met die groepen is misschien wel het allerergste wat je ze kunt tonen.

In een artikel als waarheid stellen dat agenten je voor allerlei onzin aanhouden, maar niet helpen als je ze nodig hebt, vind ik het beneden peil van een journalist. Vervolgens stellen dat jongeren en autochtonen daardoor de samenleving niet begrijpen al helemaal. Dat ze daardoor niet om kunnen gaan met woede en rare dingen gaan doen is nog erger. Gooi alle groepen op een hoop. Geef ze een onjuist excuus. Negeer vooral alle andere groepen met dezelfde problemen.

BSB praat over allerlei groepen jongeren in het algemeen, en begint dan een relaas over arme zielepieten die geen geld hebben voor dure sportscholen en wekelijkse bioscoopbezoeken. Als je een beeld op wilt roepen van mensen die de steun van de overheid nodig hebben, is dit niet bepaald de manier om het te doen. Het zorgt er alleen maar voor dat ik me afvraag in wat voor vreemde wereld zij leeft dat geen geld voor een dure fitness en wekelijks naar Pathe blijkbaar de eerste voorbeelden zijn die haar te binnen schieten om duidelijk te maken dat gesubsidieerde culturele instellingen nodig zijn. Het zorgt er niet bepaald voor dat ik meteen denk: ja! revolutie! alle jongeren hebben recht op een filmabonnement!

Ze maakt een vergelijking tussen een wijk in London en Rotterdam Zuid. Ik ken die wijk in Londen niet, dus kan niet zeggen of de vergelijking logisch is. Maar ze roept een beeld op van een Rotterdam Zuid waarin arm en rijk gesegregeerd leven: ze plaatst ze in haar artikel letterlijk tegenover elkaar, de duurdere woningen op de Kop van Zuid en de armeren in de Peperklip. Het is een suggestief voorbeeld, wat voor de rest van Rotterdam Zuid wat mij betreft niet opgaat. Voor mijn eigen buurt kan ik niet eens bedenken waar hier de ‘rijken’ wonen of de ‘armen’. Er wonen hier gewoon mensen, en allerlei soorten door elkaar. In mijn straat wonen mensen die huren en mensen die gekocht hebben door elkaar, zelfs in hetzelfde flat. Mensen die chronisch ziek zijn, mensen die werken, mensen die klaar zijn met werken; mensen met kinderen en mensen die daar al uit zijn of er nooit aan zijn begonnen;allochtoon en autochtoon; er zitten woningen tussen voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen; en mensen die hier een huis hebben gekocht omdat het voordelig is en ze niet zo’n behoefte hebben aan een groot huis met hoge maandlasten, ook al kunnen ze dat betalen. Ook waar ik eerder woonde, in Vreewijk, heb ik nooit het gevoel gehad in een gesegregeerde samenleving te wonen (behalve dan toen de vrijwel geheel blanke Nieuwe Dalenwijk in het nieuws kwam omdat Janmaat goed scoorde bij de verkiezingen en ik me afvroeg hoe dat was voor mijn overbuurvrouw, de enige zwarte vrouw in de straat volgens mij). Daarnaast zegt fysieke locatie niet per se iets: in de VINEX-wijk Carnisselande, waar ik helaas zo’n zes jaar heb gewoond, staan dure woningen vlakbij sociale huurwoningen, maar ik heb nooit de illusie gehad dat de miljonairs daar gezellig op de thee gingen bij hun minder rijke overburen.

Uiteindelijk sluit BSB af met het verhaal dat ze hoopt dat het smsje dat een vriendin kreeg, met een oproep tot rellen, van een rare eenling was. Dat ze hoopt dat het er niet van komt. Dat het eng is dat er mensen zijn die eraan denken. “En dat tegen de achtergrond van een tijd waarin de media steeds gretiger roept dat het hier ook kan gebeuren.” Het getuigt wel van lef om dat te zeggen als je artikel geplaatst wordt onder de kop “Rotterdam ruikt naar rellen” en je net duizend woorden hebt gewijd aan een beeld van een angstaanjagende Rotterdamse ghetto waar rellen net zo waarschijnlijk zijn als in Londen.

Journalisten zonder zelfreflectie die suggestieve, ongefundeerde pulp uitbraken en dan doen alsof het aan een ander ligt. Gelukkig hoeven we daar tegenwoordig in ieder geval geen bomen meer voor om te hakken, dat scheelt in ieder geval een paar slachtoffers. En nu ga ik ontbijten, en hopen op een mooie revolutie, beginnend met een protest van bejaarde lesbische kunstenaars die hun PGB kwijt dreigen te raken. Die gun ik wel een plasmascherm, of een filmabonnement.

Uit een artikel in De Gelderlander bleek vandaag dat van de 1700 studenten die volgende maand een kamer in Nijmegen willen gaan betrekken, slechts 75 geholpen kunnen worden door de Stichting Studentenhuisvesting. De markt voor studenten en de markt voor starters zit potdicht. D66 en GroenLinks hebben hierover vragen gesteld aan het college.

Op 29 juni jl. merkte de wethouder Wonen in de krant op dat de kamernood te beteugelen zou zijn door de geplande bouw van 1100 extra kamers. Dit staat volgens D66 en GroenLinks in schril contrast met de 1625 studenten die dit jaar al niet bediend kunnen worden door de SSHN en hun heil moeten zoeken op de particuliere markt: aangezien de SSHN al sinds jaar en dag 25 procent van de totale studentenpopulatie bedient, zouden er minstens 425 woningen aan eerstejaars te vergeven moeten zijn. Met de huidige groeiende studentenpopulatie en nauwelijks enige groei op de particuliere markt dreigt er een groot probleem voor de nieuwe lichting studenten.

Bovendien hebben GroenLinks, de PvdA en D66 in het coalitieakkoord afgesproken dat er in de komende jaren minstens 2000 studentenwoningen gerealiseerd moeten worden. Pepijn Oomen (GroenLinks): “De vraag is waarom het college van deze afspraken wil afwijken, zeker gezien de problemen.” D66 en GroenLinks hebben daarom gevraagd of het aantal van 1100 woningen wel voldoende is.

Daarnaast zit de particuliere huurmarkt vast. De Europese regelgeving dat sociale huurwoningen alleen nog verhuurd mogen worden aan minima kan een nadelig effect op de positie van hoogopgeleide starters hebben.Het gevaar is groot dat hoogopgeleide starters die net iets meer verdienen, niet meer kunnen huren maar tegelijkertijd niet genoeg verdienen om te kunnen kopen. Rob Jetten (D66): “Die blijven dan dus noodgedwongen nog jaren op hun studentenkamer zitten.”

D66 en GroenLinks hebben het college dan ook gevraagd naar gecombineerde bouw van studentenkamers en starterswoningen, zodat veel meer dan nu het geval is, gevarieerd kan worden tussen die verschillende woningen. Ook moet er vaart gezet worden achter het “Wonen boven Winkels” project, dat voor een toename in kamers boven de winkels in de Nijmeegse binnenstad kan zorgen.

Pepijn Oomen: “Actie van het college is hoognodig, studenten moeten in onze mooie stad kunnen komen wonen!” Rob Jetten: “En we moeten ervoor zorgen dat starters niet en masse wegtrekken, geen braindrain uit Nijmegen!”

SP spandoek in de Zeeheldenbuurt

Duidelijkheid kan de Leidse SP niet ontzegd worden. De SP is per definitie tegen sloop in de Zeeheldenbuurt. Dit standpunt wordt kracht bijgezet met een aantal spandoeken in de wijk en een grote hoeveelheid SP-posters achter de ramen met de slogan ‘Slopen = Bezopen’. De SP laat hiermee zien dat zij een echte actiepartij is. Dat is haar goed recht. Maar is deze actie niet wat vooringenomen en wellicht zelfs contraproductief?

Het voornemen van Portaal om vrijwel haar hele woningbezit in de wijk te slopen en te vervangen door nieuwbouw veroorzaakt grote onrust in de wijk. Dat is begrijpelijk. Het zou een enorme ingreep betekenen in een typischs Leidse volksbuurt met een, in alle opzichten, hechte samenhang. Ik heb dan ook grote twijfels bij dit voornemen van Portaal.

Maar het is ook duidelijk dat er iets moet gebeuren met ‘De Waard’. Veel huurwoningen in de Zeeheldenbuurt voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en hebben te maken met groot achterstallig onderhoud. Het verouderde bedrijventerrein is toe aan een grondige herstructurering. Om alle toekomstige ontwikkelingen te combineren en te structuren wordt daarom de gebiedsvisie ‘De Waard’ opgesteld. Vanaf het begin zijn alle belanghebbende partijen betrokken bij het schrijven hiervan.

Vorige week werd de vaststelling van de agenda voor deze gebiedsvisie ‘De Waard’ in de commissie Ruimte en Regio behandeld. Alle insprekers, waaronder de bewonerscommissie, die de huurders van Portaal vertegenwoordigd, maakten bezwaar tegen grootschalige sloop. Wat mij opviel was dat alle insprekers, ondanks hun bezwaren, bereid waren mee te blijven werken aan de gebiedsvisie en aangaven niet per definitie tegen sloop van bepaalde delen van de wijk te zijn.

SP poster in de Zeeheldenbuurt met weggeknipte tomaat

De SP denkt daar dus anders over en vindt dat er in de Zeeheldenbuurt geen huis in de tegen de vlakte mag. Ik vind dit een vooringenomen en contraproductief standpunt.

Het is vooringenomen omdat er, in opdracht van de bewonerscommissie, nog een onafhankelijk onderzoek komt naar de sloopplannen van Portaal. Hierin wordt niet alleen gekeken naar de kwaliteit van de woningen in de Zeeheldenbuurt, maar ook naar de sociale gevolgen van grootschalige sloop.. Er kan nog van alles uit dit onderzoek komen, maar de SP vindt zo’n onderzoek blijkbaar zinloos. Hun standpunt staat vast.

Het standpunt van de SP is daarom ook contraproductief. Argwaan en woede zijn begrijpelijke reacties uit de buurt. Maar deze onrust mag niet leiden tot een groot conflict tussen de huurders enerzijds en Portaal en de gemeente anderzijds. Daar is niemand bij gebaat. Het is de taak van Portaal en de bewonerscommissie, maar zeker ook van de Leidse politiek om zo’n conflict te voorkomen.

De actie van de SP doet het tegenovergestelde. De actie polariseert. Het lijkt mij dus verstandig dat ook de SP constructief aan het participatieproces gaat meewerken en het protest aan de bewoners zelf overlaat.

Gisteravond kon de gemeenteraad kennismaken met de woningcorporaties in Waterland. Hot issue in het overleg was de afspraak in het coalitieakkoord om de corporaties aan te sporen geen huurwoningen meer te verkopen. De corporaties zeggen woningen te moeten verkopen om te kunnen investeren in de bouw van nieuwe woningen.

lees verder